賃貸不動産経営管理士試験を受験しました。
問１) 成年後見 ◯
問２) サブリース ×
問３) 賃貸物件の修繕 ◯
問４) 定期建物賃貸借契約 ◯
問５) 賃貸借契約の終了 ◯
問６) 賃料不払を理由とする契約解除 ×
問７) 賃貸借契約の当事者の死亡 ×
問８) 賃貸住宅管理業の登録 ◯
問９) 賃貸住宅管理業の登録 ×
問10) 業務管理者 ◯
問11) 賃貸住宅管理業者の義務及び監督 ◯
問12) 委任契約 ◯
問13) 重要事項説明 ◯
問14) 重要事項説明 ×
問15) IT重要事項説明 ×
問16) 賃貸住宅標準管理受託契約書 ◯
問17) 特定賃貸借契約重要事項説明 ×
問18) サブリースガイドライン ×
問19) サブリースの勧誘者 ×
問20) 特定賃貸借契約に係る広告 ◯
問21) 特定転貸事業者に対する国土交通大臣の処分 ×
問22) 障害を理由とする差別の解消 ×
問23) 住宅セーフティネット法 ×
問24) 個人情報保護 ◯
問25) 委託者への定期報告 ◯
問26) 設備の定期点検 ◯
問27) 相隣関係 ◯
問28) 賃料滞納への対応 ◯
問29) 賃料増減請求権 ◯
問30) 連帯保証契約 ◯
問31) 会計 ◯
問32) 原状回復 ◯
問33) 原状回復 ◯
問34) 土地・建物等に係る損害賠償責任 ◯
問35) 建物の構造 ×
問36) 耐震診断 ×
問37) 漏水の原因・調査方法 ◯
問38) 共同住宅における防火管理 ◯
問39) 給水設備 ×
問40) 賃貸住宅の登記 ◯
問41) 土地の価格 ◯
問42) 不動産の税金 ◯
問43) 火災保険 ◯
問44) 空き家対策 ◯
問45) 賃貸不動産経営管理士の役割 ◯
問46) 賃貸住宅の入居者の募集 ◯
問47) 建築基準法の用語 ×
問48) 機械式駐車場及びエレベーターの維持管理方法 ◯
問49) 給湯設備 ◯
問50) 賃貸住宅を取り巻く社会的情勢 ◯
50点中34点
うち個数問題9点中4点
うち組み合わせ問題5点中4点
以上の結果でした。
合格ラインが一昨年36点、昨年35点とのことで、今年の予想はまだ出ていませんが、昨年より2点アップで善戦でした。
行政書士試験
行政書士試験を受験しました。
自己採点結果は合格基準点180点に対して得点188点ほどで、昨年の156点から大きく上がり、過去最高の172点を超えました。
各科目の得点／合格基準点／満点は以下の通りです。
法令 140／122／244
一般知識 48／24／56
一般知識はかなり得点できていますが、肝心の法令がイマイチです。
法令の内訳(得点／満点)は以下になります。
5肢択一式 92／160 前回は76点で16点アップ
多肢選択式 18／24 前回は8点で10点アップ
記述式 30／60 前回は20点で10点アップ
5肢択一式がなおイマイチなのは、法令知識がまだ固まっていないためです。
5肢択一式の正解数／問題数は以下の通りです。
基礎法学 0／2
憲法 3／5
行政法 14／19
民法 6／9
商法 0／5
肝心要の行政法がある程度得点できました。民法は難しかったわりにけっこうできていましたが、基礎法学と商法はまさかの0点でした。憲法はこの得点で十分です。
多肢選択式が今年は大分できました。判例集も読み込んだのが功を奏しました。
記述式は１問目の裁決固有の瑕疵が論点外し、２問目の表見代理も失点が大きそう、３問目の事務管理が何とか解けました。
法令知識、判例知識が昨年より大分身に付きましたが、記述式の結果で合否が左右される状況で予断を許しません。もう来年の受験は避けたいところですが、人事を尽くして天命を待ちます。
すかいらーくグループ金谷社長講演
すかいらーくグループの金谷実社長の講演を拝聴しました。
金谷社長は2008年に野村證券からすかいらーくに出向、2010年に専務として同社に移籍、2023年に同社社長に就任しました。
業績は営業利益が2016年の312億円が過去最高ですが、2025年は250〜270億円の見通し、2026年は過去最高更新を目指しています。
従業員数約10万人、国内外店舗数約3,000店、年間来店客数約３億人で、国内では人口1人あたり年間2.5回利用しています。自社工場10ヶ所、300台のトラックによる自社物流、グローバル調達力約1,000億円、検査数10万検体以上です。全国10ヶ所のセントラルキッチンから、1台のトラックにガスト、バーミヤンなど複数ブランドのモジュール化された食材を混載してエリア配送することで配送効率を高めています。
ブランドポートフォリオは、①ファミリーダイニングがガスト、バーミヤン、ジョナサン、夢庵など、②カジュアルダイニングがしゃぶ葉、藍屋、むさしの森珈琲など、③低単価ファミリーダイニングが資さんうどん、から好しなどです。ガストなど日常使いのレストランは単価を上げると客離れが起きるので、皿数を増やして客単価を高める、季節に合ったお値打ちメニューを提供する戦略を採っています。地域ごとに味を変えることはしていなくて、たとえば夢庵は関東にしか出店していないそうです。
外部環境は、国内は人口が減っていますが、実は女性の社会進出、共働きに伴う外食人口の微増が見られます。個人経営の飲食店は減っていて、チェーン店の集客には追い風です。
海外展開は、台湾は６ブランドで台北、台中に工場、マレーシアはムスリム系ポークフリーしゃぶしゃぶのSUKI-YAを展開、クアラルンプールに工場建設予定です。2025-2027年の中期経営計画で海外100店出店目標です。海外でしゃぶ葉展開を主とする理由は、食材が限定的で現地調達が容易、加工が野菜切りのみでシンプルという理由によります。
組織は、以前はブランド別のカンパニー制でしたが、ブランド間での競合が起きたため、現在はブランド横断の機能別組織に移行して全社最適を図っていますが、ブランド別の利益は注視しています。
人事制度は、営業部単位のインセンティブ制度で、ダメな店舗を改善する方針で、研修は人事部から営業部に移管しました。店舗スタッフが空き店舗を見つけて、ガストのスタッフがバーミヤンにスポットで入るなど自由に働けるスポットクルー制度を採用しています。外国人採用は工場でベトナム人が多く、最近はインドネシア人も増えているそうです。
人件費率の減少が利益の源泉で、オーダー端末、配膳ロボット、セルフレジなどのDX化が功を奏しています。240億円で買収した九州の資さんうどんが関東・関西で増収増益、2027年以降に東南アジア展開も検討中です。
日頃から利用している消費者としても、今後の同社の展開が楽しみです。
DX総合EXPO
幕張メッセにて開催のDX総合EXPOに参加しました。
1、LINEヤフー株式会社のセミナー
2023年10月に統合し、日本最大級のユーザー数を持つインターネットサービス企業になったLINEヤフー。本セッションでは、広告・販促・CRMから店舗まで、様々な領域において進んでいくLINEヤフーの新たな取り組みや、9,900万ユーザーに日常的に利用されているLINEを活用することで実現できる良質な顧客体験についてご紹介いただきました。
顧客体験→データ分析・管理→マーケティングの好循環にもつながるLINE公式アカウントのメリットは、①無料プランから始められる②企業のデータと紐付けられる③LINEの高い認知度を活用できる
配信はAIが行う時代が来ていて、配信者側の利便性が高まっていくそうです。
また、LINEから会員証などを呼び出すタッチ端末を開発した。スマートフォンが触れると決められたアプリが瞬時に立ち上がる。飲食店や美容店に置いてもらう。今はQRコードを読み取る方式だが、より瞬時に店舗サービスへ誘導できるようにしてアプリの利用シーンを広げる。
10月以降にLINEの法人サービスを契約する顧客へ有償で配布する。端末はスタンド型とシールの2種類を用意する。内部に近距離無線通信（NFC）タグを埋め込んだ。1端末に1つの遷移先を登録できる。登録する情報はLINEが法人客に提供する顧客管理基盤で簡単に更新できる。
店頭での会員登録やモバイルオーダー、クーポンの配布に使う。利用者側の操作を最小限まで省き、負担を感じず利用できる。売り場での商品紹介ページへの誘導や施設案内などにもLINEアプリを使いやすくなります。
LINEは国内で約1億人の利用者を抱える。会員証の発行や予約、スマホ注文などの機能も提供しており、有償の企業アカウントの開設数は44万件に達する。アカウント広告の売上収益は25年3月期に1251億円と前の期に比べ19%伸びました。
法人向け機能の利用は飲食店や美容店が多い。LINEヤフーではアプリ機能の拡張と合わせ、接触端末の普及を通じて売り場などでの利用も増やし、小売店や商業施設での採用を増やしていく計画です。
2、堀江貴文氏のセミナー
「AIに使われるな、AIを使い倒せ。 」と題して、「AI時代の到来で、仕事も生活も劇的に変わる。重要なのは、AIに振り回される側ではなく、使い倒す側に立つこと。AIツールをどう活用し、圧倒的な成果を出すか。既存の常識をぶっ壊し、個人が圧倒的に突き抜けるための思考法を語る。」との内容でのセミナーでした。
AIは人類の半分の知能は超えている。すなわち人類の半分はすでにシンギュラリティを迎えている。AI生成動画による投資詐欺はかなり巧妙になっていて、情報弱者は騙される。
リアルタイムのワンタイムパスワード詐欺は回避するのが難しい。医療用語、画像診断も著名な医師と遜色ないレベルまで来ている。vs AIという考え方は全く賢明でない。エンジニアでもAIを使いコードの下書き、テスト、デバッグすることで時間の節約ができる。
AIの出現は「知的な生産革命」と言える。AIの台頭で英会話教室が減ることはない。むしろAIが仕事を代替し、人々は余った時間を知的な趣味に振り向ける。たとえば知的なスポーツなどは、今後人気が出るブルーオーシャンと考えられる。
AIを有効に活用し、一方でAIに騙されないようにすることの重要性がますます高まっていると感じました。
社労士試験
第57回社会保険労務士試験を受験しました。
午前は選択式。10時着席、10時半から11時50分まで1時間20分の試験。時間の圧力はなく、正味1時間ほどで終えてチェック。基本、覚えてるか覚えてないかの試験なので、結果は勉強量に比例します。
午後は択一式。12時50分着席、13時20分から16時50分まで3時間半の試験。65ページの試験問題を読むのに疲れますが、一問一問、丁寧に回答。持ち時間を十分に使って回答。今回も試験問題を持ち帰ることができました。
自己採点の結果ですが、
選択式 ２２／４０(前回１８／４０)
労働者災害補償保険法 ２／５
雇用保険法 ４／５
労務管理その他の労働に関する一般常識 ２／５
社会保険に関する一般常識 １／５
健康保険法 ３／５
厚生年金保険法 ４／５
国民年金法 ３／５
択一式 ２８／７０(前回２２／７０)
労働者災害補償保険法 ７／１０
雇用保険法 ２／１０
健康保険法 ５／１０
厚生年金保険法 ４／１０
国民年金保険法 ４／１０
以上となりました。
前回より得点は伸びたものの、思いの外、正答率が低く、確実な知識の習得が必要と感じました。
上海旅行
５泊６日で上海旅行に行きました。
近代的な高層ビルが立ち並ぶ一方で、歴史的な街並みが色濃く残るこの街は、まさに「東洋のパリ」と称されるにふさわしい、魅力に満ちた場所でした。
まず、特に印象的だったのが新天地です。石庫門と呼ばれる伝統的な長屋を改装したこのエリアは、古い建築の趣を残しつつ、おしゃれなカフェやレストラン、ブティックが軒を連ね、独特の雰囲気を醸し出していました。夜にはライトアップされ、さらにロマンチックな雰囲気に包まれるようです。賑やかな通りを散策しながら、上海の歴史と現代が融合する様子を肌で感じることができ、時間を忘れて楽しめました。
また、新天地とは対照的ながら、同じく上海の魅力を感じさせてくれたのが田子坊です。迷路のように入り組んだ路地には、個性的なショップやギャラリー、工房がひしめき合っていました。壁にはストリートアートが描かれていたり、レトロな看板がぶら下がっていたりと、歩くたびに新しい発見があり、まるで宝探しをしているかのようでした。活気に満ちたこの場所は、クリエイターたちの息吹が感じられる、上海の「今」を凝縮したような空間でした。
今回滞在中に訪れて良かったお店を下記します。
①緑波廊酒楼 https://maps.app.goo.gl/metCVQ7iL7Pjen8S7?g_st=ipc
クリントン大統領も訪れた上海豫園の名店。一羽丸ごとの鴨に餅米、栗などが詰まった八宝鴨が名物です。
②阿明小菜 https://maps.app.goo.gl/BH7ibsUDbKhsxYRk9?g_st=ipc
https://j.map.baidu.com/5a/CDWh
チェーン店ですが、浦東浦建路巴黎春天モールの５階の店舗に行きました。上海料理がどれも美味しいです。
③Calypso 地中海餐庁https://m.dianping.com/shop/H8iuroAMltleVA1F?msource=appshare2weixinshare&utm_source=shop_share
静安寺シャングリラホテルの近くにある地中海料理レストランです。大変おしゃれなスポットです。
旅行中の滞在先は、ダブルツリー バイ ヒルトン ホテル上海(上海東錦江希尓頓逸林酒店)でした。https://maps.app.goo.gl/BPr3qUb4i5K6sc1g8?g_st=ipc
ホテルの快適さは言うまでもなく、特に素晴らしかったのが、宿泊中に利用したランチです。中華料理のバイキングだったのですが、北京ダックから、日本ではなかなかお目にかかれない本格的な上海料理まで、どれもこれも絶品でした。洗練された雰囲気の中、心ゆくまで美食を堪能することができ、旅の大きな思い出の一つとなりました。
今回の上海旅行は、新旧の文化が共存する街のエネルギーと、美味しい食事、そして快適な宿泊体験が相まって、忘れられない素晴らしいものとなりました。上海は何度でも訪れたい、そんな魅力に溢れた街です。次に訪れる機会があれば、今回行けなかった場所にも足を運び、さらに深くこの街の魅力を探求してみたいと思います。
